17 марта 2023

ПРОКУРАТУРА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЗАРАЙСКАЯ ГОРОДСКАЯ ПРОКУРАТУРА

РАЗЪЯСНЯЕТ

«Способы защиты участников долевого строительства жилья»

Для участников долевого строительства, в том числе тех, которые полагают, что их права были нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика (обманутых дольщиков), законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества.

Так, в частности с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период.

Способы защиты прав участников долевого строительства:

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Если застройщик задерживает ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности объекта, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке права собственности на объект недвижимости; права собственности на объект незавершенного строительства; права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов и возмещения причиненных убытков.

3. Возмещение убытков

Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия.

К убыткам в том числе могут быть отнесены проценты, уплаченные дольщиком по кредитному договору за период неправомерного удержания застройщиком денежных средств, подлежащих возврату в связи с расторжением ДДУ, оплаченного за счет кредитных средств.

4. Взыскание неустойки (пеней)

Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях:

- если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства;

- если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

5. Компенсация морального вреда

Установленный факт нарушения прав дольщика является достаточным основание для взыскания компенсации морального вреда.

6. Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, заключившего ДДУ для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения ДДУ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.

7. Прекращение правоотношений

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях:

- если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

- срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.

8. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или обращении в Фонд развития территорий

В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья, вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве.

9. Финансирование строительства Фондом развития территорий или Фондом субъекта РФ

Если застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, Фондом в случае банкротства застройщика при определенных условиях может быть принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства.

При этом решение о финансировании завершения строительства при наличии определенных оснований не принимается. Например, если степень готовности отдельного многоквартирного дома или дома блокированной застройки (если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в составе жилого комплекса и (или) объекта инфраструктуры составляет менее 80 процентов.

10. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Если для строительства застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои объекты недвижимости либо им вернут деньги, если этого не произойдет.

Старший помощник городской прокурор

В.С. Ульянов